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PropTech : Quand Les Start-Up Réinventent L’Habitat

– Contributeur Forbes.fr COO Anaxago.com. Co-auteur “La Fabrique des Start-up” (Pearson, décembre 2018). J’écris sur l’entrepreneuriat et l’investissement dans l’innovation

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Les fondateurs de Smart Renting à Station F | Thibault Martin, Romain Bernard et Théo Vassoux ont fondé la première plateforme de sous location d’appartements étudiant

Alors que le pionnier Airbnb a seulement 11 ans, les start-up prospèrent dans l’écosystème “PropTech” et réinventent niche par niche ce qui demeure de loin le plus gros budget des Européens : l’habitat. En s’adaptant aux nouvelles habitudes des urbains, elles transforment durablement leurs modèles de vie et ouvrent de magnifiques perspectives.

Nous détaillons dans un article précédent à quel point les start-up et le “coworking” révolutionnent le monde du travail. Elles bouleversent également l’habitat. Bien sûr, elles le rendent plus économe, mieux connecté, plus sûr, mais elles rendent aussi plus faciles les opérations ou la gestion de biens immobiliers, grâce à de nouvelles technologies ou simplement de nouveaux modèles d’affaire. Car après tout, Airbnb n’a pas inventé le concept de location de logements courte durée et la technologie n’est pas révolutionnaire : c’est une plateforme parfaitement rodée au design bien léché qui a créé ce mastodonte dont le projet est de s’introduire en bourse en 2020 pour plus de 30 milliards.

Différents segments existent donc dans ces technologies au service de l’immobilier, « la Property Tech (ou Proptech) », parfois aussi appelé Real Estech, agrégation de Real Estate (immobilier en anglais) et de Technologie.

  • De nombreuses solutions technologiques visent à améliorer la consommation énergétique, réduire les coûts au sens large, se conformer aux nouvelles normes, et elles ne seront pas toujours visibles des occupants. Ces solutions incluent des capteurs et autres objets communicants, qui vont rendre plus intelligents les logements et leur construction notamment grâce à l’utilisation d’algorithmes, comme Nest, thermostat communiquant racheté par Google plus de 2 Md$ ou en France de belles start-up comme SmartHab ou Domii.
  • Les solutions de commercialisation vont permettre de mieux choisir, visiter ou vendre son bien. On peut ainsi considérer que Seloger (racheté par Axel Springer pour 633 M€), Zillow, OpenDoor (qui a levé 325 M$) ou Compass (qui a levé 450 M$) sont de grands succès. Ils se sophistiquent avec des solutions permettant d’estimer instantanément le coût des appartements comme Meilleurs Agents. Aux USA, Amazon s’y met en lançant “Turnkey”, un partenariat avec Realogy qui permet d’obtenir plusieurs milliers de dollars en bons d’achat Amazon en passant par eux pour acheter son logement.
  • L’habitat lui-même se transforme avec de plus en plus de solutions d’isolation innovante, ou encore des beaux logements modulaires et très abordables. Une société comme Greenkub vend ainsi des logements en bois de vingt à trente mètres carrés pour à peine plus de 1000 euros le mètre carré. Des maisons entières en bois sont aussi conçues de façon modulaire et assemblées sur place en quelques jours. D’immenses robot comme ceux des australiens de Fast Brick Robotics construisent des maisons entières en posant des parpaings au millimètre et en coulant le béton.
  • Pour faire des réparations ou des transformations dans son logement, des plateformes proptech vous proposent de trouver un artisan ou un voisin en un clic, à l’instar de Taskrabbit racheté aux USA par IKEA, du leader français Allovoisins qui dépasse les 3 millions de membres, de Frizbiz en partenariat avec Leroy Merlin ou encore MesDépanneurs racheté par Engie pour plus de 5M€.
  • Les solutions autour du modèle Airbnb prospèrent. On citera les conciergeries qui permettent aux propriétaires de faciliter la location de leur logement, à l’instar de Luckey, première start-up hexagonale à être rachetée par Airbnb. On citera aussi les sociétés qui trouvent des photographes pour les prendre en photo comme Meero (qui a lévé 230M$) ou son dynamique concurrent Ocus. De nombreux “Me-too” ont émergé comme Abritel, Homelidays ou encore Le Collectionnist qui s’est spécialisée avec succès sur le segment de villégiature haut de gamme. Au total, l’immense facilité à louer pour les vacances qui en découle pèse fortement sur le prix des résidences secondaires dans de nombreux endroits : pourquoi acheter un bien alors que la location est bien plus flexible et avantageuse ?
  • Récemment, c’est Smartrenting qui a étonné par sa forte croissance sur une niche proche : celle de la sous-location de logement par les étudiants, qui ont tout intérêt à garder le bail de leur studio lorsqu’ils partent en stage ailleurs. Ces logements sont alors proposés sur Airbnb et les autres plateformes avec une forte marge. Il fallait y penser mais cela fonctionne : la société triple son chiffre d’affaire et dépasse le million d’euro mensuel.

Le coliving s’installe également comme une tendance durable

A l’intersection entre collocation et hôtellerie de moyenne durée, ces espaces au design soigné sont conçus pour les jeunes actifs, et plébiscités par eux pour des durées variées. Vivre dans des espaces partagés devient véritablement un nouveau mode de vie, axé autour de la rencontre. Comme la recherche de logement est compliquée dans de nombreuses villes, la demande est très largement supérieure à l’offre qui pourtant explose. Il y a de petits ensembles communautaires et de grands ensembles comme Welive, lancé à New York par Wework, ou The Collective à Londres, et tous affichent d’excellentes rentabilités. Aux US, c’est aussi une proptech comme Outsite qui propose une vingtaine de lieux, où les membres peuvent choisir de se déplacer selon les envies et les opportunités professionnelles. Souvent free lances, ils ont choisi cette forme d’habitat extrêmement nomade, connectée et sociale, ce qui est un vrai marqueur de l’évolution de la société, car les prix sont parfois supérieurs à ceux d’un studio du fait des vastes parties communes.

Les espaces partagés de Welive New York sont très ouverts et la prestation inclut le service (crédits : Welive)

Le grand succès de lieux mixtes de “coworking” et “coliving” comme Babel, rue de la République, à Marseille démontrent aussi la perméabilité de ce modèle de réussite qui est en passe de poser aussi ses valises à Grenoble. Les contacts sociaux qui y naissent créent de nombreuses collaborations professionnelles. A tel point que les grands promoteurs prévoient maintenant des espaces de coworking dans certains ensembles d’appartements haut de gamme : tant qu’à habiter dans un logement de luxe, autant y faire des rencontres professionnelles enrichissantes.

Des perspectives passionnantes

Les dix dernières années ont été infiniment riches en innovation. La période qui s’ouvre le sera encore plus. Au centre des préoccupations des nouvelles générations, il y a bien évidemment l’environnement et le réchauffement climatique. On cherche à converger vers des logements propres et autonomes énergétiquement. Cela ouvre alors un immense champ d’habitat possible car la majorité des surfaces théoriquement habitables est non constructible notamment car il n’est par raccordé à un réseau électrique. La marge de réduction de l’empreinte carbone des logements est immense, les start-up commencent déjà à s’y atteler, comme la proptech  Vertsun qui équipe votre logement en panneaux solaires pour réduire drastiquement votre facture d’électricité.

Les opportunités dans ces nouvelles formes d’habitat se multiplient donc également, que ce soit dans la pierre ou dans la technologie, c’est pourquoi des acteurs de l’investissement comme Anaxago s’y focalisent : la “révolution Proptech ” ne fait que commencer.

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